Update2024.05.01 (수)
글 싣는 순서
1. 들어가기 - 신탁제도의 보편화 경향
2. 신탁제도의 도입취지
3. 신탁관련 용어 - 일반
4. 신탁관련 용어 - 부동산 개발신탁관련
5. 신탁 후 임대의 허와 실
6. 부동산개발에 있어 신탁 제도의 문제점 Ⅰ
7. 부동산개발에 있어 신탁 제도의 문제점 Ⅱ
8. 부동산개발에 있어 신탁 제도의 문제점 Ⅲ
9. 결어
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신탁제도, ‘하우스푸어’로 활성화되다
은행권 전적으로 ‘유리’, 제대로 알아야
세계적인 금융위기 그리고 장기적인 부동산경기 침체는 ‘하우스 푸어’라는 새로운 경제현상을 표출하였다. 하우스 푸어는 수많은 개인들에게 고통을 줄 뿐만 아니라 국민경제에 커다란 짐이 될 것이라는 전망이다. 이에 금융권은 하우스푸어 대책의 일환으로 ‘신탁 후 임대(trust&lease back)’라는 제도를 도입하였다. 생소한 ‘신탁’이라는 제도가 일반인의 생활에 가까이 다가온 것이다. 그러나 신탁제도는 자본거래 등에서 널리 이용되고 있고 특히 2000년대 이후 시행되는 부동산개발사업에서는 보편적으로 이용되는 제도로써 부동산개발신탁, 부동산관리신탁, 부동산담보신탁 등 다양한 용어로 사용되고 있다.
신탁을 한마디로 정의하면 ‘대주(貸主)를 위한 제도’, 즉 수탁자를 위한 제도라고 할 수 있다. 신탁행위에 관한 분쟁이 발생할 경우 수탁자의 의무와 책임은 소위 처분문서(위수탁계약서, 분양계약서, 대출약정서와 같이 권리·의무와 관련된 문서)의 해석에 따라 판단될 수밖에 없는데, 문제는 신탁계약서가 주로 부동문자로 인쇄되어 있어 전적으로 수탁자에게 유리하게 작성되어 있다는 것이다. 따라서 위탁자나 수분양자 등의 보호에는 허술한 점이 많으며, 최근 은행권에서 도입한 ‘신탁 후 임대’라는 제도 역시 대주(수탁자)인 은행권이 작성한 위수탁계약서 혹은 대출약정서에 차주(위탁자)가 날인을 할 수밖에 없는 실정으로 법률 분쟁이 발생할 경우 위탁자인 일반 시민들이 적절한 보호를 받기 어려울 것이다. 즉 하우스푸어를 위한 ‘신탁 후 임대’라는 제도는 집을 되살 수 있는 권리(buy back option)라는 그럴싸한 보호장치를 마련하였다고 해도 이는 결국 대주(은행권)가 안정적으로 자금을 대여해주기 위한 방편에 불과하게 되는 것이다.
신탁제도를 규율하는 현행 법률은 크게 ‘신탁법’과 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’ 그리고 ‘담보부사채신탁법’으로 구분할 수 있다. 1961년 12월 30일에 제정된 신탁법은 2011년 7월 25일 전면 개정되어 2012년 7월25일부터 시행되고 있으며, 2009년 2월 4일부터 시행되고 있는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장통합법 또는 이를 줄여 자본시장법이라고도 한다)은 종전 증권거래법, 선물거래법, 간접투자자산운용업법, 신탁업법, 종합금융회사에 관한 법률, 한국증권선물거래소법 등 종전 자본시장과 관련된 6개 법률을 통합하여 제정되었다. 그러나 개정 신탁법은 부동산개발신탁 내지 관리신탁 등 현재 부동산개발에서 이용되고 있는 신탁제도를 위한 맞춤 법안이라고 보기에는 미흡하고 신탁업자 규율에 주된 초점이 맞추어져 있는 자본시장통합법도 역시 수분양자, 위탁자, 수탁자 사이에 발생하는 법률관계를 세밀하게 규율하고 있다고 보기에는 어려운 것이 현실이다. 담보부사채신탁법은 신탁법과 자본시장법보다 우선 적용되는 특별법의 성질을 갖고 있는 것으로 회사채를 발행함에 있어 사채권자를 위하여 발행회사가 담보를 제공한 회사채인 담보부사채의 발행 및 담보물 신탁과 관련된 법률로서 적용 범위가 좁아 일반법으로서의 역할은 할 수 없는 실정이다.
이하에서는 신탁제도의 도입 취지와 신탁관련 용어를 살펴보고 신탁제도의 문제점을 파악하기 위해 구체적으로 ‘신탁 후 임대제도’의 문제점, 부동산개발에 있어 신탁제도의 문제점 등에 대하여 살펴보고자 한다.
