Update2024.05.08 (수)
글 싣는 순서
1. 들어가기 - 신탁제도의 보편화 경향
2. 신탁제도의 도입취지
3. 신탁관련 용어 - 일반
4. 신탁관련 용어 - 부동산 개발신탁관련
5. 신탁 후 임대의 허와 실
6. 부동산개발에 있어 신탁 제도의 문제점 Ⅰ
7. 부동산개발에 있어 신탁 제도의 문제점 Ⅱ
8. 부동산개발에 있어 신탁 제도의 문제점 Ⅲ
9. 결어
박지훈 변호사 법률사무소
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중구난방 부동산신탁 용어, 제대로 이해해야
현재 국내에는 금융기관 외에 부동산신탁만을 전문으로 취급하는 부동산 신탁회사가 약 10여개 정도 영업을 영위하고 있는데, 이 부동산 신탁회사들이 각기 고유 양식에 따라 신탁계약을 체결하고 있으며 신탁계약에 사용하는 용어도 통일됐 있지 않다. 특히 부동산 신탁에서 가장 많이 사용되는 부동산 개발을 위한 신탁의 경우에는 유사한 용어가 교차됐 조합 사용되고 있어 계약 명칭만으로는 신탁계약의 내용을 파악하기 어렵고 계약서의 세부 내용에 따라 법률관계를 판단할 수밖에 없는 실정이다. 여기에서는 부동산 신탁을 그 신탁목적에 따라 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 개발신탁으로 나누어 설명하기로 한다.
신탁계약에 의해 위탁자가 부동산의 소유권을 신탁회사에 넘기고 신탁회사는 계약에 따라 부동산을 보존 관리해 생긴 수익을 수익자에게 돌려주거나 소유권을 관리해 주는 것이 관리신탁이다. 여기에는 높은 수익을 얻기 위해 부동산의 관리를 완전히 신탁회사에 일임해 신탁회사는 소유권관리, 시설물관리, 임대차관리뿐만 아니라 세무 및 수익금의 운용 등 모든 업무를 수행해 수익자에게 수익금을 교부하는 갑종관리신탁과 실제 부동산에 대한 사용 및 관리업무는 위탁자가 부담하고 부동산의 소유권을 안전하게 보존할 목적으로 신탁회사에 소유권만을 이전하는 을종관리신탁이 있다.
처분신탁은 수탁자가 수탁부동산을 처분해 그 처분대금을 수익자에게 돌려주는 신탁계약으로 대규모 부동산이나 장기간의 처분기간이 소요되는 부동산, 해외장기체류 등으로 소유주가 직접 처분하기 어려운 경우 등에 이용되며 거래되는 부동산이 공신력 있는 신탁회사로 등기 이전됐 있어 매수자는 안심하고 매입할 수 있다는 장점이 있다.
담보신탁은 위탁자가 부동산을 신탁회사에 신탁한 후 신탁회사가 발행한 수익권증서를 담보로 금융기관으로부터 자금을 차입하는 제도이다. 이 때 수익증권은 채권금융기관이 수익자로 지명됐 채무가 상환되면 신탁부동산은 위탁자에게 반환되고 채무가 이행되지 않으면 신탁부동산은 신탁회사가 처분해 채권자에게 위탁자의 채무를 변제하고 변제 후 잔액은 위탁자에게 돌려준다. 잘 알고 있는 바와 같이 우리 민법은 담보물권제도로서 유치권, 질권, 저당권을 규정하고 있어 부동산을 소유하고 있는 자가 금원을 차용할 때에 민법이 규정하고 있는 저당권이라는 제도를 이용함이 일반적이다. 그런데 저당권은 채무자가 채무불이행 시 채권회수를 위한 저당된 부동산을 처분함에 있어 절차가 복잡하고 많은 시간이 소요되며 또한 적정한 가격으로 처분하는 것이 쉽지 않은 법원의 경매를 이용해야 한다. 반면, 담보신탁은 신탁회사가 일반 공개시장에서 공매를 통해 신탁부동산을 처분하거나, 유찰되면 수의계약에 의해서 처분할 수 있어 법원 경매 절차보다도 신속하게 적정한 가격으로 처분할 수 있는 장점이 있다. 더불어 채무자가 파산할 경우 신탁된 부동산은 파산 재단에서 제외되기 때문에 안전한 담보가 된다. 과거에는 비전형 담보제도(법률에 규정이 없는 담보를 의미함)로서 양도담보가 활용됐 현재의 담보신탁과 제한적으로는 비슷한 효과가 있었으나, ‘가등기담보 등에 관한 법률’이 시행된 이후 청산 방법 등에 제한을 받아 현재는 잘 이용되지 않고 있으며, 하우스푸어의 대책으로 나온 ‘신탁 후 임대’라는 제도 역시 담보신탁제도의 변형물에 불과한 것으로 보인다.
부동산신탁 중 가장 일반적으로 그리고 많이 이용되는 형태는 위탁자가 맡긴 부동산을 개발한 뒤 임대 혹은 분양 등으로 발생한 수익을 위탁자에게 배당하는 개발신탁이다. 이 때 부동산은 주로 토지이므로 토지신탁이라고 칭하기도 하는 데 이 외에도 부동산개발을 위한 신탁은 무수한 용어가 조합됐 사용되고 있어 계약서 명칭으로는 계약 내용을 판단할 수 없고 세부 규정 및 특약사항을 정확하게 파악하는 것이 무엇보다 중요하다.
부동산개발을 위해 많은 자금이 소요되는데 이 자금을 과거 개발신탁에서는 신탁회사가 자금조달의 모든 책임을 지고 있어 문제점이 발생하기도 했다. 이에 현재에는 신탁회사의 자금조달 책임을 경감하는 신탁제도를 많이 이용하는데 이를 관리형 개발신탁이라고 한다. 즉 관리형 개발신탁은 기존의 개발신탁과 마찬가지로 대외적으로는 수탁부동산의 소유권자로서 사업시행자가 되지만 자금 조달은 위탁자의 의무가 되는 신탁을 지칭한다. 부동산 개발신탁은 일반적으로 프로젝트 파이낸싱과 결합해 위탁자와 수탁자 외에 종전 토지소유주, 시공사, 금융기관(토지구입의 경우 1차 PF 대출기관으로 통상 저축은행, 건물 신축의 경우 2차 PF 대출기관으로 제1금융권)이 신탁계약의 이해관계인이 된다.
그리고 ‘건축물 분양에 관한 법률’은 수분양자들의 피해를 방지하기 위해 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3,000㎡이상인 건축물의 경우 착공신고 후 분양(선분양)을 하기 위해서는 신탁회사에 사업 부지를 신탁(소위 ‘분양관리신탁’이 이에 해당하나, 선분양만을 목적으로 한 분양관리신탁이 체결되기 보다는 개발신탁의 일환으로 분양관리신탁이 함께 이루어진다)하도록 해 일정 규모 이상의 건물신축에는 신탁에 따른 사업구도가 보편적으로 이루어지고 있으며, 개발신탁과 결합돼 운용되고 있다.
부동산 개발신탁이 갖는 가장 큰 장점은 신탁재산의 독립성에서 나온다. 즉 개발신탁으로 부동산개발을 하면 부동산 소유자의 파산 등의 이유로 사업을 진행하지 못할 사유가 발생해도 안전하게 개발사업을 진행해(관리형 개발신탁에서도 이해관계인의 협조로 자금조달이 가능하다) 신탁계약의 이해관계인뿐만 아니라 피분양자들이 가질 수 있는 위험부담을 줄일 수 있는 것이다.
