최근 신탁제도와 관련된 안타까운 사연이 보도됐다. 문화방송 PD수첩은 지난 2월12일 ‘2013 부동산보고서 나는 깡통에 살고 있다’라는 제목 아래 현재 많은 사회적 문제가 되고 있는 소위 ‘깡통주택’에 대하여 취재하였다. 이 취재를 통해 하나의 실례로 대구 지역에서 전세세입자들이 전세보증금을 보전 받지 못하고 있는 실상이 밝혀졌다. 문제는 대형신탁회사가 위탁받은 아파트를 주변시세보다 저렴하게 전세입주자와 전세계약을 맺고는 그 아파트의 소유권을 재무상태가 좋지 않은 소규모 분양대행사에 넘김으로써 발생한다. 전세세입자는 소유주가 대형금융회사의 자회사인 유명 신탁회사이기 때문에 그 유명 신탁회사를 신뢰하고 전세계약을 맺었는데 전세계약을 맺은 직후 신탁회사는 재무상태가 좋지 않은 소규모 분양대행회사에 이 아파트의 소유권을 넘기고, 소유권을 넘겨받은 분양대행사는 경영파탄으로 넘겨받은 아파트를 경매로 처분하게 되는 과정에서 전세세입자들이 전세보증금을 보전 받지 못하게 된 것이다.

이 사건은 현재 전세세입자들이 계약을 맺은 신탁회사와 보증금반환청구소송을 진행 중으로 주택 소유자(신탁회사)가 세입자의 동의 없이 임의로 소유물건을 처분할 수 있는 우리 법제에서 수많은 세입자들의 피해가 우려되는바, 이 상황에서 법원이 어떠한 판단을 할지 매우 관심이 가는 사건이다.

수분양자가 신탁계약에서 법적보호를 받지 못하는 또 하나의 사례를 본인이 수임하여 담당한 사건에서 보고자 한다. 김갑동은 상가를 분양받아 이 상가를 임대하여 그 임대료를 은퇴 이후의 생활자금으로 사용하고자 하였다. 상가건물을 분양받을 때 시행사에 문제가 발생할 경우 분양대금을 보전 받지 못할 수도 있으며 일부 시행사에는 분양사기나 모델하우스와 실제 건축물의 차이 등 예측할 수 없는 문제가 발생할 수 있다는 사실을 전해들은 김갑동은 대외적으로 신뢰도가 높은 ○○신탁회사가 분양계약자로 분양을 하는 상가를 분양받기로 하였다. 분양가액은 인근 상가에 비하여 다소 높은 편이였으나, 김갑동은 분양계약자가 신뢰도가 높은 신탁회사이며 더구나 분양상가 건물에서 해당 상가를 편의점으로 사용할 수 있는 독점적 권리를 부여받았으므로 높은 분양가액에도 불구하고 기꺼이 계약을 체결하였다.

김갑동은 상가의 소유권을 이전받은 이후 편의점으로 사용할 수 있는 독점권이 부여되었음을 이유로 시세보다 높게 임대료를 책정하여 임대하였다. 그런데 동일 건물에 제3자가 편의점을 개점하게 되었고 김갑동은 세입자와의 계약을 어기게 되어 세입자에게 위약금을 주고 임대차계약을 해지하게 되었다. 김갑동은 분양 계약자인 신탁회사에 항의하였으나 신탁회사는 신탁계약이 해지되고 위탁자에게 모든 의무가 이전되었으므로 자신은 아무런 책임이 없다고 하였다. 이에 김갑동은 위탁자를 수소문하였으나, 이미 위탁자는 폐업한 상태였고 김갑동은 ○○신탁회사를 상대로 분양계약해제 소송을 제기할 수밖에 없었다.

수분양자, 신탁社와 계약관계 압도적 ‘불리’

피해 회복 어려워, 수분양자 보호 취지 ‘무색’