모듈러 건축·주택 산업 활성화, 제도적 뒷받침 必

모듈러 건축·주택은 공정 혁신에 의한 빠른 공급, 친환경적인 생산(건설), 안전사고 제로(Zero), 공급가격 하락(대량 생산 시) 뿐 아니라 품질과 성능 측면에서도 많은 장점을 지니고 있다.

때문에 건설인력의 고령화, 시공에 대한 각종 안전 및 환경 규제 등으로 성장 한계에 직면한 국내 건설산업의 대안으로 부각된다.

그러나 현행 건설업 제도는 현장생산 중심으로 구성되어 있어 모듈러 건축·주택의 적용에 많은 어려움이 있다. 다행히 최근에는 다수의 의원입법을 비롯한 국토부의 모듈러 관련 특별법 준비 등 제도개선 움직임이 많아진 상황이다.

이에 본고는 모듈러 산업의 현황을 짚어보고, 활성화를 지원하기 위한 제도적 장치 마련의 방향성을 살펴보고자 한다.

■ 최근 가파른 모듈러 시장 성장세

얼마 전 국회 세미나(한준호 의원, 2025.11.6)에서 모듈러 건축·주택 시장의 전망이 있었다. 2003년 신기초등학교 증축공사로 시작된 국내 모듈러 시장은 최근 5천~8천억원대 시장으로 성장하며 36.9%의 연평균 성장률(CAGR)을 보였다.

시계열적으로 예측해 보면 2030년 국내 시장규모는 3.7조원대로 성장 가능하다. 규모적인 성장도 있었지만, 과거 군시설과 학교시설에서 주거시설, 업무시설, 상업시설 등으로 다변화되는 모습이 긍정적이다.

비록 철강소재 모듈러로 한정된 것이기는 하지만 1조원이 안 되는 시장이라는 점은 수주규모가 230조원인 전체 건설시장을 봤을 때, 아직까지 초기시장의 모습이다.

▲ 국내 철강 모듈러 건축·주택시장 성장률(CAGR)(자료: 한국철강협회 모듈러건축위원회·아주대학교(2025.11))

2000년대 초반에 시작된 모듈러 시장이 최근에서야 성장세를 보이는 등 활성화가 더딘 원인은 3가지로 요약될 수 있다.

첫째, 기술집약적 산업임에도 불구하고 기업들의 투자가 더디다. 둘째, 제도가 발주 활성화를 뒷받침해주지 못한다. 셋째, 제도가 미비함으로 인해 궁극적으로 소비자 구매(선호)도 저조한 상황이다.

■ 제도개선 노력, 어려움 상존

모듈러 산업에 제도개선의 노력이 없었던 것은 아니다. 모듈러 턴키사업 발주가 시작되면서 모듈러에 적합한 발주제도 마련 논의가 있었으나 소수 사업으로 일반화하기 어려운 한계가 있었다.

이후 적층식 모듈러 공법의 특성을 반영한 용적률·건폐율·높이제한 완화 등의 인센티브 도입 논의가 진행 중이나 아직 국회를 넘지 못하고 있다. 그리고 최근에는 인증제도 도입에 대한 요구가 많다.

이는 반드시 필요한 제도이지만, 제조화건설 관련 분야(PC, OSC 등)가 광범위해 준비할 것이 많다. 준비할 것이 많다는 것은 시간도 필요하고, 논란의 소지도 많을 수 있다는 것이다.

무엇보다 모듈러의 제도적 측면에서의 문제점은 법률 상 '모듈러의 개념(정의)' 도입이 어디에도 없다는 것이다.

또한 모듈러에 관한 상위 정책 방향성도 부재한 실정이다. 안전을 위한 것인지, 생산성 향상을 위한 것인지, 부실시공 방지를 위한 것인지 등의 정책 이정표가 있어야 한다.

아울러 사회적 공감대도 필요하다. 최근 모듈러 교실의 학부모 공감대가 부족했던 사례와 같이 모듈러 건축·주택에 대한 인식 개선도 제도가 해결할 중요한 과제 중 하나이다.

산업 내부적으로는 저변 확산이 요구된다. 소수의 제작사 중심 산업에 머물러서는 활성화가 어려운 상황이며 전문건설, 설비건설, 전기·정보통신, 소방공사 등과 협업모델이 마련돼야 한다.

법률상 모듈러 정의 無, 정책 방향 및 사회적 공감대 필요

주택법 개정안 조속 추진·공공 발주 확대로 기업 투자 활성화

▲ 모듈러 제도개선 우선순위 추진과제(자료: 대한건설정책연구원(2025.1))

이에 대한건설정책연구원은 다양한 모듈러 건축·주택 분야의 제도개선 추진과제 중 우선순위 추진과제를 선별한 바 있다.

먼저 △법률 상 모듈러 정의규정 도입이 필요하며 △모듈러 건축·주택의 중장기 기술정책 방향성이 제시되어야 한다.

다음으로 △기존 공업화주택 인정제도의 유연한 적용 확대가 필요하고 △모듈러 특성에 맞는 인증제도 도입을 통해 불필요한 규제 해소와 함께 소비자에 대한 책임을 강화해야 한다.

또한 △발주방식, 공장제작, 운송, 현장설치 및 감리기준을 포함한 건설기준 수립·제시가 필요하다. 특히 지자체나 민간 발주가 활성화되기 위해서는 발주 및 관리 가이드라인 성격을 갖는 건설기준이 매우 중요하다.

■국회 발의 법안 통과 기대

최근 국회와 정부는 주택공급 대책의 일환으로 모듈러 주택 공급 확대를 논의하고 있으며, 이는 매우 환영할 사안이다.

LH공사는 모듈러 주택 공급 확대를 위한 자체 로드맵을 수립해 추진 중이다. 표준평면을 개발하는 등 모듈러 주택의 표준화·규격화를 위한 의미 있는 노력도 진행되고 있는데, 표준화는 호환성을 높여 시공의 효율성과 대량생산의 가능성을 높이게 된다.

▲ 2030 LH OSC 주택 로드맵(자료: LH공사(2024.3))

이러한 상황들을 종합해 볼 때, 주택을 포함한 모듈러 산업 활성화를 위해 풀어가야 할 숙제를 다음의 5가지로 요약해 볼 수 있다.

절차적으로 연결돼 있는 5대 전략과제는 △궁극적으로 민간에서의 모듈러 도입 및 활성화가 필요하며 △민간 활성화의 중간 과정인 지자체/공공기관의 소규모 모듈러 발주 확대 △인증제도와 건설기준이 모듈러 발주 가이드라인 역할 수행 △국회 발의 중인 주택법 개정안 통과(서범수 의원(’24.7.31), 허영 의원(’24.9.26), 한정애 의원(’25.1.15), 한준호 의원(’25.6.13)) △제도 마련이 모듈러 산업/시장 활성화의 시그널로 작용해 기업들의 생산설비 및 기술개발 투자 확대이다.

모듈러 기술이 만능은 아니지만 인구절벽 시대에 건설산업이 궁극적으로 지향해야 할 기술정책 방향임은 분명하다. 이는 청년들에게 기존의 건설시장을 기술집약적 시장으로 탈바꿈해 열어주는 좋은 계기가 될 것이다.

제도화가 더디다는 것은 그만큼 글로벌 시장에서도 뒤처지는 것이다. 시장에 긍정적 시그널을 줄 모듈러 건축·주택 관련 입법이 조속히 추진되기를 바란다.